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林田力『東急コミュニティー解約記』

 林田力『東急コミュニティー解約記』(パブ―)はマンションの管理会社を変更し、管理委託費を大幅に削減した事例の記録である。東急不動産が分譲したマンション・アルス東陽町(東京都江東区)では管理会社を独立系の会社に変更した結果、管理委託費を年間約120万円も削減でき、変更から1年後には一般会計の余剰金を修繕積立金会計に繰り入れるまでになった。

 林田力はアルス301号室の区分所有者であった。物件引渡し後に不利益事実不告知が判明したため、売買契約を取り消し、裁判で売買代金を取り戻した(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』ロゴス社)。売買代金を取り戻すまでは居住しており、管理組合理事長も務め、管理会社変更までの経緯にも関係していた。

 アルスでは売主・東急不動産の指定により、分譲当初から東急不動産の子会社の東急コミュニティー(東京都世田谷区)に管理を委託していた。管理委託費等は東急コミュニティーの言い値で決められている状況であった。しかし東急コミュニティーの杜撰な管理が次々と明らかになり、管理会社変更の機運が高まった。

【目次】修繕積立金不足発覚/事務所使用を正当化/管理組合文書漏洩/管理委託契約違反/管理事務報告/管理人の営業利用/粗末な管理費督促/防火管理者/創立記念日/管理会社変更引継ぎの杜撰/リプレースの効果/マンション仲介広告に注意

林田力『東急コミュニティー解約記』マイブックル、2010年

株式会社東急コミュニティーで金銭着服

株式会社東急コミュニティー(取締役社長・中村元宣)で従業員による管理組合の金銭着服が発覚した。東コミが管理を受託する13の分譲マンション管理組合で、東コミ従業員が管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服・私的流用し、管理組合会計報告書を改ざんしていた。

着服した従業員は3名で、被害総額は約360万円である。管理組合の口座への入金処理の段階で、従業員が着服した。また着服を隠すために管理組合への会計報告書を改ざんし、報告していた。東コミでは全件とも社内確認が不徹底であったと認める(株式会社東急コミュニティー「お客様へのご報告とお詫び」2010年3月15日)。

東急コミュニティー解約で管理費削減

東急コミュニティーを解約(リプレース)し、管理会社を変更することで管理費を削減するマンションが増えている。東急へのブランドロイヤリティーが高い筈の東急田園都市沿線でも東急コミュニティーに見切りをつけた管理組合が出ている。

「東急コミュニティーの管理費は高いとの陰口も聞こえてくる。あそこは管理委託費が高いから購入者が負担する管理費も高目になるというのだ。東急不動産の社員から、東コミは高くてねえという愚痴が聞こえてきたり、競合他社の社員の中には、ウチよりは三割高いですと言ってのける人もいるくらい、その事実は業界では常識化しているようだ」(稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、295頁)。

宮崎台プラザビル、東急コミュニティー解約

マンション「宮崎台プラザビル」は管理会社を東急コミュニティーから他の会社に変更することで、管理費を三割引き下げることができた。宮崎台プラザビル(135戸)は川崎市の東急田園都市線宮崎台駅前にある。

管理会社は長く東急コミュニティーが務めていたが、理事長が「サービスに比べて委託料が高くないか」と見直しを提案した。まず、全戸にアンケートをして意欲的な住人を組織。管理費削減協会(東京、北区)に相談して管理会社を代えた上、清掃や植栽など個々の業務は組合が業者と直接契約する方式に切り替えた。

その結果、年間3千万円かかっていた維持費は3分の2に減少、住人が支払う管理費も3割引き下げることができた。管理会社変更を契機として、住民意識も変わった。マンションが抱える問題と正面から向き合い、住民主導で解決に取り組むようになった。

内なるリスク(4)|マンション管理の部屋

アルス横浜台町、東急コミュニティー解約

アルス横浜台町では、管理会社を「全く無能で費用の高い東急コミュニティ」から別の業者に変えたところ、管理組合は年間約200万円の削減ができた。東急コミュニティーは計算ミスのある報告書を提出するなど、不満が高かったという。

東急不動産やトピー工業はタチが悪いね

東急コミュニティーの高額管理費(品川区)

東急コミュニティーは最高の管理会社と言われることがある。管理費委託費が最も高いという意味である。東急コミュニティーに管理を委託しているマンション管理組合の理事長が他社に見積もりを依頼したところ、東急コミュニティーよりもはるかに安い金額を提示された(ブログ「マンション管理組合日記」)。これは東京都品川区にあるマンションである(総戸数:44戸、竣工年月:昭和57年8月、敷地面積:467平米、延床面積:2,304平米、鉄骨鉄筋コンクリート造、地上11階)。

東急コミュニティーの管理委託費月額は426,405円である。これに対し、同一仕様の見積もり金額(月額、税込み)はユニオンシティサービス株式会社258,294円、ナイスコミュニティー株式会社339,192円、日本ハウズイング株式会社314,895円であった。値下げ幅は月額で168,111円から87,213円までである。東急コミュニティーの61-80%の金額で受託することになる。年間では2,017,332円から1,046,556円ものコスト削減になる。しかも日本ハウズイング担当者は「清掃状態も今より良くなる」と説明する。

東急コミュニティーを解約しよう

東急コミュニティーより良い管理会社はいくらでも存在する。ほとんどの管理会社は東急コミュニティーよりは良い。これ以下の管理会社はないだろう。悪い会社を探す方が大変である。管理会社を変更すればサービスが向上する上にコストは3分の2以下になる可能性が大きい。

財産を守ることは管理組合の義務である。考える余地は皆無である。即行動あるのみである。これ以上東急コミに不当ともいえる管理委託費を搾取されないために、理事会へ立候補して管理会社を変更するように動き出そう。管理費についてコンサルティングする会社も沢山存在する。インターネットで探す方法もある。先ずは、そこに現在の管理委託費を精査してもらおう。三割以上削減できる可能性が大である。

沢山の管理組合が「東急コミュニティーから管理を変更して良かった」と言っている。管理会社変更は期待以上の効果を上げており、正しい選択をしたと判断している。後悔があるとすれば、もっと早く管理会社を変えなかったことの後悔である。何百万・何千万円いや何億円もの無駄な管理委託費を払ってしまい、そのお金は戻ってこないのだから。

東急コミュニティー解約の成果

今晩は。マンションの管理会社を東急コミュニティーから変更した成果をまとめた記事が公表されました(林田力「マンション管理会社を変更して、経費削減に成功」オーマイニュース2007年8月28日)。東急コミュニティーから変更することで、管理委託費を年間約120万円節約できました。加えて新しい管理会社は東急コミュニティーが報告しなかったマンションの不具合を指摘し、東急不動産と折衝してアフターサービスで補修させるなど、業務内容も優れています。

東急コミュニティー仕様の無駄

東急コミュニティーは管理委託費が高いが内容は最悪である。業務内容も何かと項目をつけて委託費を跳ね上げ、ろくに業務をしない東急コミより下の管理会社はほとんどない。東急コミュニティーの業務には重複・無駄が多い。同じような業務であるにも関わらず、別々の項目として費用を請求する。管理組合が費用の妥当性を判断する障害になっている。
建物点検関連では保守点検業務費(建物部分)、建物診断業務費、建物点検業務費の三種類実施している。
セキュリティー関連では緊急対応業務、ホームセキュリティー業務の二種類実施する。
管理人の費用はフロント業務費、清掃業務費(日常清掃)、建物点検業務に分散している。
他社では一つにまとめるのが基本である。他社の管理会社にリプレースすれば管理委託費が軽減できるのは当然である。

東急コミュニティーの無意味な鍵預かり契約

東急コミュニティーはホームセキュリティー業務を行うために各専有部分の鍵を預かるが、ただ死蔵するだけの無意味な契約である。管理委託契約書は「専有部分の鍵等の預け入れ」と題し、以下のように規定する。「甲(管理組合)は、甲の組合員等があらかじめ甲に預け入れる各専有部分の玄関鍵(各一本)及び緊急連絡先等の届出項目を、乙(東急コミュニティー)へ全て預け入れるものとする」。

しかし預かった鍵については「責任をもって保管及び管理を行う」「乙が一括して預かる鍵及び書面の保管及び管理を乙は警備会社(綜合警備保障)に請け負わせて執行する」と定めるのみである。いかなる場合に鍵を使用するのかについては何ら記載がない。実際、住民から要望があっても応じなかった。鍵を死蔵させるだけの契約である。区分所有者には鍵預り証が交付されるだけで何の意味もない(株式会社東急コミュニティー東京東支店支店長後藤泰弘「玄関鍵等預り書」2003年9月29日)。管理組合が払う管理委託費に見合わない業務である。

東急コミュニティーの姑息なメニュー化

東急コミュニティーは管理業務をメニュー化し、内容に応じて価格を3段階に分ける(「東急コミュニティー、マンション管理費を透明に・業務をメニュー化」日本経済新聞2006年6月17日)。東急コミュニティーの管理委託費が高額過ぎるとの批判をかわすことが狙いと考えられる。実態は仕様を落として価格を安くするだけの姑息な手法である。

高級プラン「アトラクト」は、コンシェルジュサービスを提供したり、設備機器の保守点検回数を多くしたりする。標準が「コンフォート」で、長期修繕計画や消防計画の作成等は別料金となる。「エクスペクト」は理事会への担当者の出席回数を減らす等、自主管理を望む管理組合向けとする。

標準プランでは長期修繕計画や消防計画の作成等が別料金となる点がポイントである。東急コミュニティーの標準的な既存仕様では長期修繕計画や消防計画の作成は管理委託費に含まれていた。従って新たな標準メニューはサービスダウンである。

他社管理会社では既存の東急コミュニティー仕様で数割安い価格で見積もりを提示している。管理組合は騙されてはいけない。管理会社を東急コミュニティーからリプレースすれば、仕様を落とすことなく値下げは可能である。

東急コミュニティーの二枚舌

東急コミュニティーは管理業務をメニュー化し、内容に応じて価格を3段階に分けると発表した(「東急コミュニティー、マンション管理費を透明に・業務をメニュー化」日本経済新聞2006年6月17日)。記事には「管理組合に提案する」とあるが、東急コミュニティー東京東支店が担当するマンション管理組合に対しては契約更新時にも提案されなかった。管理組合側から管理委託費見直しの依頼がなされたにもかかわらず、である。

管理組合役員はメニュー内容について資料を請求したが、それに対する回答は「管理メニューに関しましては、現在ご提示している内容が最良と考えご提示しております」であった(東急コミュニティー首都圏第二事業部東京東支店運営チーム・積田一志「送付状」2006年7月20日)。

つまり新聞発表したメニューを実際には紹介する意思はないということである。管理組合役員は再度請求したが、「今回の商品はお客様に選択を委ねるものでは無い事をご承知頂きたくお願い申し上げます」と開き直った(東急コミュニティー東京東支店回答2006年8月3日)。

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